Je huis verkopen in Frankrijk, hoe doe je dat?

Vijf aandachtspunten voor een soepel proces

Ooit komt het moment dat je je geliefde huis in Frankrijk van de hand gaat doen. In veel gevallen zal dat al een moeilijke beslissing zijn die je met pijn in het hart neemt. Hoe zorg je het vervolgens zo goed mogelijk verloopt, en het geen langdurig proces wordt met nare verrassingen? Een paar aandachtspunten.

Goede waardebepaling

Om je huis of appartement te verkopen, is het van eminent belang om een idee over de prijs te hebben. Zorg dus voor een zo goed mogelijke waardebepaling. Als er een makelaar wordt ingeschakeld, zal hij een waardebepaling kunnen maken. Het is in dat kader altijd goed te bedenken dat een makelaar niet alleen altijd uw belang dient, maar ook (enigszins) zijn eigen belang. Zo kan het voorkomen dat de makelaar u een prijs noemt die fantastisch in de oren klinkt, maar wellicht nimmer bereikt zal worden. Waarom een makelaar op die manier handelt, heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat hij de opdracht wil binnenhalen en dan ook nog wel het liefst exclusief.

De makelaardij kent grofweg twee soorten ‘mandats’. Het ‘mandat exclusif’, vergelijkbaar met de opdracht die ook zijn Nederlandse collega heeft, dat wil zeggen dat deze makelaar het huis mag verkopen en geen enkele andere makelaar.

Het ‘mandat non-exclusif’ komt het vaakst voor in Frankrijk. Een dergelijk mandat houdt in dat de makelaar met wie u het mandat bent overeengekomen het mag verkopen, maar iedere andere makelaar die de verkoop van de woning opmerkt, mag ook de verkoop op zich nemen. Mocht u zelf een koper tegenkomen die niet door een makelaar is gepresenteerd, dan bent u ook vrij om zelf de woning te verkopen zonder de makelaar en krijgt in dat geval geen enkele makelaar enige courtage.

Dit kan in Frankrijk een slok op een borrel schelen als je bedenkt dat een makelaar (gemiddeld) 5% à 10% van de koopsom als courtage rekent. Als u besluit om volledig zelf de verkoop van de woning ter hand te nemen, kunt u uiteraard ook een makelaar inschakelen om slechts een zogenaamd ‘avis de valeur’ op te stellen.

De kosten voor een avis de valeur liggen (gemiddeld) rond de € 150. Vanzelfsprekend kunt u ook bij een aantal makelaars in de buurt gaan kijken wat de verkoopsommen zijn van vergelijkbare woning in de buurt, zodat u een precies beeld kunt maken van de waarde van uw woning.

Dan bestaan er in Frankrijk websites waarop de waarde per m2 wordt vermeld in bepaalde regio’s zodat u ook op die manier nog een idee van de waarde van uw woning kunt krijgen.

2. Goede verkoopadvertentie

Met een goede waardebepaling bent u er nog niet. Als u zelf de verkoop ter hand neemt is het opstellen van een goede verkoopadvertentie van groot belang. In uw regio zult u niet de enige zijn die een huis aan het verkopen is. De wijze waarop u uw woning presenteert in de verkoop, kan dus het verschil maken.

In de presentatie van de verkoop moeten tenminste de volgende punten worden genoemd:

is het een appartement of een huis;

de stad of dorp waar de woning zich bevindt;

het woonoppervlak;

de verkoopprijs;

de omschrijving van de woning;

het energielabel (A t/m G).

Vanzelfsprekend zijn ook de foto’s van de woning van het grootste belang. Zorg voor goede en lichte foto’s zodat men zich een goed beeld kan vormen van de te verkopen woning.

3. Het verkoopdossier

Of u nu een woning of een appartement verkoopt, u hebt de verplichting om een potentiële koper te informeren. Deze mededelingsverplichting begint gelijk bij het eerste contact dat u heeft met een koper.

Wat omvat het verkoopdossier?

Alle personaliagegevens van de verkoper;

Een omschrijving van het te verkopen object;

In het geval van de verkoop van een appartement: informatie over de vereniging van eigenaren (VVE), zoals bijvoorbeeld de bijdragen die betaald moeten worden aan de VVE, de mededeling of er voor (onderhouds)werkzaamheden is gestemd door de VVE;

De diagnostieken (bijvoorbeeld asbest, loodhoudende verf, termieten et cetera). Met name het energielabel is hier van belang geworden;

Opgave van de lokale belastingen zoals de taxe foncière en taxe d’habitation

Waarom een makelaar zo handelt, komt omdat hij de opdracht wil binnenhalen

4. Het bod oftewel een offre d’achat

Uiteraard is het de bedoeling dat er uiteindelijk door potentiële kopers een bod wordt uitgebracht.

Er is weliswaar geen formeel vormvoorschrift voor het uitbrengen van een bod (dit kan per e-mail of zelfs mondeling geschieden), maar het is toch van belang dat een en ander op schrift wordt gezet.

Daarna is het van belang een dergelijk bod van een koper aandachtig te bestuderen, want na acceptatie zit u als verkoper aan de koper vast en kunt u niet meer aan een ander verkopen zolang het bod geldig is.

Vaak zal de koper een datum opnemen in zijn bod waarop het vervalt als het niet door de verkoper is aanvaard.

Voor een verkoper is het belangrijk te weten of de koper een financiering nodig heeft voor zijn aankoop. Een gemiddelde financieringsaanvraag loopt ongeveer drie maanden, en in die periode kunt u het huis niet aan een andere koper verkopen die misschien geen financiering nodig heeft om de koopsom te betalen.

Als de koper een financiering nodig heeft, dient u als verkoper drie punten omtrent de financiering te weten:

de hoogte van het te lenen bedrag;
het maximale rentepercentage dat een koper wenst te betalen en
de looptijd van de lening.

Uit deze drie punten wordt het voor een verkoper al snel duidelijk of hij met een serieuze koper te maken heeft of met iemand die voor zichzelf de deur uit de overeenkomst zo wijd mogelijk tracht open te houden zonder dat hij daar schade aan oploopt van bijvoorbeeld de contractuele boete van 10%.

Als de koper een bedrag wenst te lenen dat hoger ligt dan de koopsom, is de kans erg klein dat hij bij een bank hiervoor de handen op elkaar krijgt en dus geen financiering zal krijgen.

Mocht hij een rentepercentage bij u hebben bedongen dat zodanig laag is dat het zeer ver onder de zakelijke rente ligt, dan moet ook hier worden vermoed dat de koper zijn financiering niet voor elkaar krijgt en tot slot als de koper al een gevorderde leeftijd heeft en hij wil nog een financiering aangaan met een looptijd van dertig jaar, dan moet ook hier vermoed worden dat de bank dit niet zal doen.

Uiteraard kunt u besluiten om toch te contracteren met een koper die dergelijke eisen stelt, maar bedenk u dan dat u gemiddeld genomen ongeveer drie maanden aan deze koper vastzit en de woning derhalve in die periode niet aan een ander kan worden verkocht.

5. Het compromis de vente

Nadat u het eens bent geworden over de prijs en eventueel de financieringsvoorwaarden, zal over worden gegaan tot het opstellen van het compromis de vente. Dit stuk is feitelijk het belangrijkste document van de gehele transactie. Hierin komen alle voorwaarden en voorbehouden te staan waaronder de koop gesloten wordt.

Ook hier geldt wederom dat de voorbehouden grotendeels worden opgesteld om de koper te beschermen. Zo komt, in het geval van een financieringsvoorbehoud het gehele verhaal weer terug met hoogte van het te lenen bedrag, maximale rentepercentage en looptijd van de lening. Als een koper geen financieringsvoorbehoud behoeft te maken, zal hij handgeschreven afstand dienen te doen van zijn financieringsvoorbehoud.

Het koopproces en de levering van de onroerende zaak verloopt juridisch gezien anders dan in Nederland. In Nederland geschiedt de levering van onroerende zaken volgens artikel 89 van boek 3 BW middels een tussen partijen (koper en verkoper) opgemaakte notariële akte en inschrijving van die akte bij de openbare registers.

In Frankrijk is geen notariële akte nodig om de eigendom tussen partijen te doen overgaan. Artikel 1583 Code civil vertelt ons dat de eigendom tussen partijen overgaat zodra zij het eens zijn geworden over de prijs en het object, ook al is de prijs nog niet betaald en/of de zaak nog niet geleverd. Het is vaak niet de bedoeling dat per direct na ondertekening van de koopovereenkomst ook de eigendom tussen partijen overgaat.

U wilt als verkoper natuurlijk de koopsom ontvangen en als koper wilt u kunnen aantonen aan een derde dat u de eigenaar bent geworden. Daarom wordt er in Frankrijk gewerkt met zogenaamde opschortende voorwaarden (conditions suspensives), daar waar in Nederland met ontbindende voorwaarden wordt gewerkt. Een opschortende voorwaarde houdt in dat er nog geen overeenkomst tot stand is gebracht tussen partijen, totdat de laatste opschortende voorwaarde is uitgedoofd.

Het koopproces in Frankrijk kan het best omschreven worden als een rijdende trein die allerhande stations (voorbehouden) passeert en uiteindelijk aangekomen bij het eindstation, de koop perfect is geworden, omdat er geen opschortende voorwaarden meer openstaan. Op dat moment is het van belang om bij de Franse notaris de ‘acte de vente’ te laten passeren.

Deze acte de vente constateert het perfect zijn geworden van de koop en derhalve de overdracht van de eigendom van de verkoper naar de koper. De Franse kadasterwet bepaalt dat alleen Franse notariële akten aldaar kunnen worden ingeschreven. De inschrijving van de overdracht van de eigendom bij het kadaster is van belang, omdat een verkoper dan kan aantonen dat hij niets meer met de woning te maken heeft en een koper (de nieuwe eigenaar) tegenover derden zijn nieuwverworven bezit kan inroepen mochten derden (onterecht) een aanspraak maken op de woning.

Het is daarentegen wel mogelijk om door iemand anders dan de Franse notaris het compromis de vente te laten opstellen.

Mijn kantoor verzorgt voor vele Nederlanders en Belgen het compromis de vente dat ook in Nederland of België getekend kan worden, daarvoor hoeft u niet naar Frankrijk af te reizen om bijvoorbeeld bij de notaris het stuk te tekenen.

Bovendien kunnen wij in het Nederlands uw wensen op ordentelijke wijze begrijpen en verwoorden in het Franstalige stuk.

Denk dus niet te licht over zaken als het redigeren van een schriftelijk bod of een compromis de vente. Een ongeluk ligt altijd op de loer, maar mits goed vertegenwoordigd komt alles op z’n pootjes terecht.

Dit artikel is geschreven door Sietze Jan Dijkstra

Mr. Sietze Jan Dijkstra is advocaat en notarieel jurist, tevens eigenaar van advocatenpraktijk De Frankrijk Advocaat in Den Haag