Verplichte vergunningen en meldingen bij verbouwing

Eerder gepubliceerd in Maison en France 02/2018

Permis de construire, déclaration préalable de travaux, plan local d’urbanisme … bij het verbouwen van uw woning in Frankrijk krijgt u onvermijdelijk te maken met de Franse regelgeving. Een overzicht van uw verplichtingen.

Stel, u wilt uw Franse huis verbouwen. U wilt weten of uw plannen wel haalbaar zijn, en raadpleegt dus een bouwprofessional, een aannemer bijvoorbeeld, of een architect. Die kan u vertellen of uw project realiseerbaar is, en mocht dat niet zo zijn, dan heeft u nog gelegenheid om wijzingen door te voeren. Maar zelfs dan bent u er nog niet…

Voor het overgrote merendeel van de verbouwingen zult u een aanvraag tot goedkeuring moeten indienen bij de gemeente. Deze aanvraag kan de vorm hebben van een permis de construire of van een déclaration préalable de travaux. Als u de zolder, de kelder of een garage wilt verbouwen, dan hoeft u geen aanvraag in te dienen, op voorwaarde dat u niets aan de buitenmuren verandert én er geen verandering optreedt in het aantal bewoonbare vierkante meters.

Het nut van een architect

Ik raad u aan om bij de uitbouw van een woning altijd een architect in te schakelen. De wet verplicht u slechts om dit te doen bij het overschrijden van een gegeven aantal vierkante meters. Toch kunt u het beter in alle gevallen doen: de kennis van zaken die een architect inbrengt, zelfs bij kleine verbouwingen, kan veel ellende voorkomen. Niet alleen weet hij veel over de gebruikte materialen, hij kan u ook behulpzaam bij het samenstellen van het dossier dat u bij de gemeente moet indienen voor een bouwvergunning. Mocht de gemeente uw aanvraag daarna afwijzen, dan kent de architect ook de wegen om alsnog tot een bevredigende oplossing te komen. Hij kan u dus veel onnodig tijdverlies en stress besparen.

Permis de construire

De permis de construire (‘bouwvergunning’) is het verplichte administratieve document dat het de ambtenaren mogelijk maakt om te toetsen of uw verbouwing binnen de kaders van het bestaande bestemmingsplan mag worden uitgevoerd.

U bent verplicht een permis de construire aan te vragen wanneer uw uitbouw groter is dan 20 m², of, indien u zich in een zone U (bebouwd gebied, stad, dorp, wijk) bevindt, groter dan 40 m². Mocht door de verbouwing het totale woonoppervlak van uw woning groter worden dan 150 m², dan bent u bij een uitbreiding van meer dan 20 m² altijd een verplicht een permis de construire aan te vragen. Dat geldt sowieso altijd als u een monument historique wilt verbouwen.  

Déclaration préalable

De déclaration préalable de travaux (‘bouwmelding’) is een officieel document voor bouwwerkzaamheden die niet onder de permis de construire vallen, zoals kleine verbouwingen. Hoewel deze déclaration minder formaliteiten vereist en makkelijker is in te vullen dan een permis de construire, moet u hier zeker zorgvuldig mee omgaan. De bevoegde instantie controleert ook deze declaratie nauwkeurig voordat ze overgaan tot goedkeuring.

U moet een déclaration préalable de travaux aanvragen wanneer de oppervlakte van uw uitbouw tussen 5 en 20 m² groot is. U kunt deze vereenvoudigde aanvraag tevens gebruiken voor uitbouwen tot 40 m² indien het totaal vloeroppervlak de 150 m² niet overstijgt, en het gebouw zich niet in een geclassificeerde zone bevindt (zone non classée). Ook bij een bestemmingswijzing van de woning, bijvoorbeeld van agrarisch bedrijf naar woonhuis, volstaat de déclaration préalable.

Bestemmingsplan

Bij alle bouwaanvragen geldt dat u rekening moet houden met het bestemmingsplan van uw gemeente, het zogenaamde plan local d’urbanisme (PLU).

Denk nu niet: ik lap die PLU wel aan mijn laars. Als u de werkzaamheden niet conform of zonder de verplichte vergunningen uitvoert, dan loopt u de kans op administratieve sancties. Als die worden toegepast, dan kunnen ze variëren van afbraak van uw aanbouw tot een boete die kan oplopen tot maar liefst 300.000 euro. U loopt ook het risico afgesloten te worden van gas, elektriciteit en water.

Medewerkers van de gemeente controleren regelmatig alle nieuwe bouwwerken en brengen daarover verslag uit. Deze controleurs kunnen tot drie jaar na oplevering van de nieuwbouw een sanctie opleggen. U mag deze controle niet weigeren. Doet u dat toch, dan riskeert u een boete van zo’n 3.000 euro en zelfs een jaar gevangenisstraf.

Ik kan me voorstellen dat u uw verblijf in Frankrijk anders voor ogen heeft dan in een Franse gevangenis. Laat u daarom bij verbouwingen goed informeren en begeleiden.

Sietze Jan Dijkstra

Advocaat en oud kandidaat-notaris

Bij Steinz & Dijkstra Advocaten in Den Haag

info@steinz-dijkstra.nl

 

Vyrex Solutions | 2018